주택임대차보호법 개정안
2020년 7월 31일 이후 주택임대차보호법 개정안이 시행되면서 임차인 보호 장치가 강화되었다. 개정된 임대차 3법중 하나인 계약갱신청구권은 기존 2년이었던 임대 기간을 한 번 더 연장하여 총 4년 동안 거주할 수 있도록 보장해주는 제도이다. 즉, 세입자가 원할 경우 집주인 의사와 상관없이 재계약을 할 수 있게 되었다.
하지만 무조건 청구권을 행사할 수 있는 것은 아니다.
전월세 상한제처럼 전세나 월세 인상률 상한선이 정해져 있지 않기 때문에 오히려 무리한 요구를 하는 사람도 있을 수 있다. 따라서 자신의 상황에 맞게 신중하게 판단해야 한다.
임대차 3법
지난 7월 31일 정부가 발표한 부동산 대책 가운데 하나로 이른바 임대차 3법이 포함되어있다.
주요 내용으로는 계약갱신청구권제와 전월세상한제 그리고 전월세신고제가 있다.
이중 계약갱신청구권은 앞서 설명했듯이 기존 2년 단위였던 임대차계약기간을 1회에 한하여 추가로 2년 갱신할 수 있도록 해주는 제도이다.
다만 이때 주의할 점은 반드시 만기 6개월 전부터 최소 2개월 전까지는 통보해야 한다는 것이다.
그렇지 않으면 묵시적 갱신으로 간주되기 때문이다.
만약 합의하에 해지했다면 중개수수료 부담 없이 이사 갈 수 있지만 일방적으로 파기하면 수수료를 지불해야 한다.
또 다른 특징으로는 보증금 및 월세 증액 한도가 5% 이내로 제한된다는 점이다.
물론 지자체별로 조례를 통해 별도 규정을 둘 수 있기 때문에 지역별 차이가 발생할 수 있다.
마지막으로 해당 법안은 소급 적용되지 않으며 법 시행 이전에 체결된 계약 역시 동일하게 적용된다.
묵시적갱신과 갱신요구권 행사의 차이
묵시적갱신과 갱신요구권 행사의 차이를 꼭 인지하고 있어야 하는데, 집주인 입장에서 정말 주의해야 합니다. 세입자가 묵시적 갱신(자동 연장)으로 계약이 연장되었다면, 4년이 아니라 최대6년까지 거주가 가능합니다. 아래 사례에서 자세히 살펴보겠습니다.
전세로 2년을 거주하다 2년 전 묵시적 갱신으로 계약이 연장됐습니다. 이제 곧 만료일이 다가와 집주인에게 계약갱신요구권 행사를 통보한 상황인데요. 문제는 집주인이 제가 이미 갱신 요구권을 사용해 계약이 연장됐다고 우기는 겁니다. 계약 연장 당시 분명 묵시적 갱신(자동 연장)이었습니다. 갱신 요구권을 행사하지 않았기에 더 억울합니다.
주택 임대차 계약에서 갱신을 두고 집주인과 세입자 간 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있습니다. 갱신 요구권은 특별한 사정이 없는 이상 세입자가 누릴 수 있는 권리입니다. 하지만 갱신 요구권보다 묵시적 갱신이 앞선 계약 갱신이라면 집주인은 혼란을 겪을 수 있습니다.
집주인들이 세입자와의 계약 기간을 연장할 때 갱신 요구권과 묵시적 갱신 차이를 인지하지 못해 법정 싸움으로 번지기도 합니다. 최초 계약 기간이 끝난 후 이어지는 계약 갱신이 갱신 요구권에 의한 것인지 아니면 묵시적 갱신에 의한 것인지에 따라 세입자가 거주할 수 있는 기간이 달라질 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.
흔한 경우는 아니지만, 집주인 가운데는 묵시적 갱신을 세입자의 갱신 요구권 행사로 착각하는 경우가 있습니다. 묵시적 갱신이란 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인과 세입자 간 계약 연장이나 해지 또는 조건 변경에 대해 언급이 없었다면 자동으로 계약이 연장되는 형태를 말합니다.
이 경우 기존 계약과 동일한 기간과 조건으로 계약이 연장됩니다. 형태 자체는 갱신 요구권에 의한 계약 연장과 비슷하지만, 묵시적 갱신이 시작된 시점에 따라 법적 판단은 달라집니다.
주택 임대차에서 세입자는 1번의 갱신 요구권으로 계약을 연장할 수 있지만, 묵시적 갱신이 먼저 됐다면 법률상 세입자는 갱신 요구권을 사용하지 않은 것으로 판단됩니다.
따라서 최초 계약 2년 이후 묵시적 갱신으로 계약이 연장됐다면 세입자는 묵시적 갱신 기간 이후에 1번의 갱신 요구권 기회가 남아 있게 됩니다. 이후 집주인에게 갱신 요구권을 거절할만할 정당한 사유가 없다면 세입자는 최초 계약 기간을 포함 최대 6년의 거주 기간을 보장받을 수 있습니다.
